مبایعه نامه یک سند معتبر قانونی است. زمانی که از اعتبار یک قرارداد خرید و فروش بحث می شود منظور هر گونه سند تنظیم شده اعم از دستی، بنگاهی و رسمی است. هر کدام از روش های تنظیم قرارداد از درجه اعتبار متفاوتی برخوردارند اما در صورت رعایت اصول قانونی یک سند معتبر به شمار می آیند. تمامی اسناد باید اصول قرارداد نویسی را داشته باشند. اصول قرارداد نویسی عبارت است از موضوع قرارداد، مشخصات طرفین، بهای معامله و امضای طرفین قرارداد. برای تنظیم یک مبایعه نامه قانونی اصولی باید حاکم باشد. در ادامه مقاله بعضی از مواد قانونی و آثار وارد بر عقد بیع را بررسی خواهیم کرد.
بررسی دو ماده قانونی مرتبط با عقد بیع و مبایعه نامه
مواد قانونی مرتبط با عقد بیع کم نیستند. مبایعه نامه برای عقود تعریف شده در قانون قابل تنظیم است. در این بخش قصد داریم دو ماده مهم که بیان گر مفهوم عقد بیع و معامله فضولی است را مورد بررسی قرار دهیم؛
مواد قانونی بیان کننده مفهوم عقد بیع
ماده 338: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم: طبق قانون زمانی می توان برای یک معامله مبایعه نامه تنظیم کرد که عین باشد و بهایی معلوم داشته باشد. عین یعنی قابلیت دیدن و لمس کردن شی. معلوم یعنی مقدار بهایی که تعیین می شود برای نمونه بهای مبیع 300 میلیون تومان باشد. حتما هم در قبال مبیع باید پول رایج در نظر گرفته شود وگرنه دیگر عقد بیع نبوده و معامله صورت دیگری پیدا می کند.
ماده 352: عقد فضولی نافذ نیست و دارای هیچ اثری نمی باشد مگر پس از تنفیذ آن از جانب مالک: در مواردی پیش آمده که شخصی اقدام به فروش مال دیگری می کند این معامله فضولی نامیده می شود. معامله فضولی می تواند مورد قبول واقع شود و این قبول بستگی به مالک دارد. ممکن است که شخصی مال دیگری را 30 سال پیش فروخته و مبایعه نامه هم تنظیم شده باشد. بعد از مدتی مالک متوجه شود و راضی نباشد. عدم رضایت مالک عقد را باطل می کند.
شرایط قانونی تنظیم قرارداد
طبق قانون مدنی در صورتی که طرفین معامله شرایط زیر را داشته باشند معامله آن ها و مبایعه نامه تنظیمی قانونی و قابل قبول است.
اهلیت: ماده 345 قانون مدنی: هر یک از بایع و مشتری علاوه بر اهمیت قانونی باید دارای اهلیت تصرف نیز باشند. اهلیت به دو صورت می باشد؛
- عقل: طرفین معامله از لحاظ عقلی باید قدرت تشخیص داشته و از سلامت عقلی کامل برخوردار باشند.
- بلوغ: بلوغ شرعی در قانون ایران 15 سال قمری است. طبق قانون شخص بالغ کسی است که توانایی تشخیص و مالکیت بر مالش را داشته باشد.
مورد معامله: در صورتی که مبیع شرایط زیر را داشته باشد معامله صحیح است؛
- عین باشد: قابلیت دیدن و لمس کردن داشته باشد
- مالیت داشته باشد: چیزی که در عرف دارای ارزش مالی باشد.
- قانون خرید و فروش آن را ممنوع نکرده باشد
- منفعت عقلانی داشته باشد
- قابلیت تسلیم داشته باشد
- موجود باشد: در صورتی که مورد معامله عین معین خارجی یا کلی در معین باشد لازم است هنگام معامله موجود باشد و الا عقد بیع باطل است.
آثار بیع
پس از آنکه عقد بیع جاری شد و مبایعه نامه تنظیم گردید آثاری بر آن وارد است که به شرح زیر است؛
به محض وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می باشد: پس از توافق طرفین بایع و مشتری مالک مال خود هستند حتی اگر مبایعه نامه هم تنظیم نشده باشد.
پس از وقوع عقد بیع بایع ضامن درک ثمن و مشتری ضامن درک مبیع می شود: تا زمانی که مبیع و بهای آن به طرفین تسلیم نشود هر طرف مسئول نگهداری از مال دیگری است.
عقد بیع بایع و خریدار را ملزم به تسلیم مبیع و بهای آن می کند: پس از آنکه عقد بیع جاری شد هر دو طرف ملزم به تسلیم مال خود هستند.
کلام آخر
شما به عنوان طرفین معامله به هر روشی که بخواهید قرارداد را تنظیم کنید موظف به رعایت اصول قانونی هستید. اصول قرارداد نویسی شامل مشخصات، امضا و بهای آن می باشد. بیع باید یک مال عینی باشد. بهای بیع باید وجه باشد. در صورتی که در قبال مبیع مالی دیگر غیر وجه رایج قرار داده شود عقد صورت گرفته معاوضه می باشد نه بیع.