شاید برای انسان هایی که از حقوق و اصطلاحات حقوقی آگاهی ندارند کلمه عقد بیع و مبایعه نامه واژه هایی نا آشنا و عجیب باشند. بیع همان اصطلاح حقوقی خرید و فروش است و مبایعه نامه همان قراردادی است که مابین خریدار و فروشنده منعقد می شود. در واقع زمانی که هر دو طرف از معامله خویش مطمئن شوند و خریدار از مالی که خرید راضی بود و فروشنده هم از بهای آن رضایت داشت در مرحله اخر قراردادی را منعقد می کنند که بدان مبایعه نامه گویند. مورد خریداری شده را در اصطلاح حقوقی مبیع گویند و بهای آن را ثمن. مبیع در زمان فروش باید شرایطی داشته باشد که هر یک از این شرایط مانند مالکیت، نوع و نحوه تسلیم، موعد تسلیم، شرایط فسخ و … در قانون مدنی به صورت مفصل بیان شده است. معمولا ثمن معاملات خرید و فروش وجه رایج کشور است اما ثمن معامله می تواند چیزهای دیگر مانند انجام کاری برای فروشنده و … نیز باشد اما اصل بر همان وجه رایج است. اگر مواد قانونی مربوط به عقد بیع را که در قانون مدنی بیان شده است مطالعه کنید شاید با کلمه بایع روبه رو شوید بایع همان فروشنده مال است. بیع جز عقود لازم است یعنی پس از آنکه مابین بایع و خریدار توافق صورت گرفت و مبایعه نامه تنظیم شد دیگر امکان فسخ قرارداد وجود ندارد مگر آنکه مبیع یا ثمن مشکلی داشته باشد و صفات آن خلاف مفاد قرارداد باشد.
بررسی ماده 338 نسبت به عقد بیع و پس از انعقاد مبایعه نامه
این ماده بیان می دارد بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. شاید در نگاه اول این جمله کمی نا مفهوم به نظر بیاید اما در این ماده قانونی کوتاه مفاهیمی نهفته است که در صورتی که در معامله رعایت نشود از نظر قانون آن معامله باطل است که در ادامه این ماده را باز می کنیم تا مفهوم حقوقی آن مشخص شود؛
مفهوم اول: بیع عقدی تملیکی است: یعنی به محض انعقاد قرارداد و نگارش مبایعه نامه مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده می رسد.
مفهوم دوم: بیع عقدی معوض است: یعنی در قبال مورد معامله حتما باید بهایی پرداخت شود و مبیع نمی تواند مجانی و به صورت هبه یا اجاره به دیگری داده شود در این صورت مورد معامله مبیع نیست و عنوان معامله هم بیع نیست.
به غیر شرایطی که در این قانون ذکر شده است مبیع باید عین معین باشد یعنی مالی که مورد معامله قرار می گیرد باید قابل رویت، قابل لمس و قابل تشخیص باشد، البته در مواقعی پیش می آید که مبیع کلی در معین است یعنی تعداد زیادی از یک مال، شی و … وجود دارد که ویژگی یکسان دارند و ما فقط مقداری یا تعدادی از آن را نیاز داریم مثلا یک مغازه دار 1000 کیلو برنج در انبار دارد اما ما فقط نیازمند 100 کیلو برنج هستیم، پس 100 کیلو برنج باید از 1000 کیلو برنج خارج شود، همچنین مال نباید مسلوب المنفعه باشد. یعنی مالی که به دیگری فروخته می شود علاوه بر عین آن منافع مال هم به خریدار منتقل می شود و به این صورت نباشد که مال به خریدار فروخته شود اما منافعش در دست دیگری باشد مثلا مالک یک ماه قبل از فروش ملک آن را به مستاجر اجاره داده باشد البته خریدار می تواند با اراده خودش با این موضوع موافقت کند اما اصل بر آن است که علاوه بر عین مال منافع مال هم باید تسلیم شود.
نکته: معامله املاک عین معین می باشد.
کلام آخر
معاملات بیع بسیار پیچیده هستند و همین که از مرحله مبایعه نامه عبور کرد حتما لازم الاجرا می شود پس دقت لازم را هنگام خرید یا فروش مال خود داشته باشید چرا که بی دقتی در معامله ممکن است منجر به ضرر شود.