مدیریت پیمان یکی از روشهای اجرای پروژههای ساختمانی است که در آن مالک یا کارفرما، مدیریت اجرای پروژه را به یک شخص یا مجموعه متخصص واگذار میکند.
در این روش، مدیر پیمان وظیفه دارد عملیات ساختمان را برنامهریزی و هماهنگ کند، پیمانکاران و نیروهای اجرایی را مدیریت کند، خرید مصالح و روند هزینهها را کنترل کند و پروژه را مطابق نقشهها و برنامه مورد توافق پیش ببرد.
نکته مهم این است که حدود اختیار مدیر پیمان باید در قرارداد مشخص شود؛ یعنی نباید صرفاً نوشته شود «مدیر پیمان مسئول اجرای ساختمان است»، بلکه باید دقیقاً مشخص شود چه اختیاراتی دارد و در مقابل چه تعهداتی بر عهده اوست.
در مدیریت پیمان پول ساخت ساختمان را چه کسی پرداخت میکند؟
در مدل رایج مدیریت پیمان، سرمایه و هزینه اجرای پروژه توسط کارفرما تأمین میشود و مدیر پیمان در مقابل مدیریت پروژه، حقالزحمه دریافت میکند.
اما این موضوع باید در قرارداد بهصورت روشن نوشته شود.
برای مثال باید مشخص باشد:
هزینه خرید مصالح با چه کسی است؟
دستمزد کارگران چگونه پرداخت میشود؟
پیمانکاران جزء را چه کسی انتخاب میکند؟
پرداخت صورتحسابها با چه روشی انجام میشود؟
مدیر پیمان تا چه مبلغی اجازه هزینه کردن دارد؟
برای خریدهای مهم نیاز به تأیید مالک وجود دارد یا خیر؟
این جزئیات در عمل بسیار مهمتر از عنوان قرارداد هستند.
قرارداد مدیریت پیمان ساختمان چگونه باید تنظیم شود؟
یک قرارداد خوب مدیریت پیمان باید به شکلی تنظیم شود که بعداً درباره مسئولیتها و هزینهها اختلاف ایجاد نشود.
مهمترین بخشهای قرارداد عبارتاند از:
مشخصات کارفرما و مدیر پیمان
نام، مشخصات، نشانی و اطلاعات تماس طرفین باید بهطور کامل درج شود.
موضوع قرارداد
باید مشخص شود مدیریت پیمان مربوط به کدام پروژه و کدام مراحل ساخت است.
مثلاً:
مدیریت اجرای عملیات ساختمانی از مرحله تجهیز کارگاه تا تکمیل و تحویل پروژه، مطابق نقشهها، مشخصات فنی و شرح خدمات منضم به قرارداد.
البته این متن باید با شرایط واقعی پروژه تطبیق داده شود.
مدت قرارداد
تاریخ شروع و پایان همکاری باید مشخص باشد و تکلیف تأخیرهای ناشی از کمبود بودجه، تغییر نقشه، تغییرات پروژه یا عوامل خارج از اختیار طرفین نیز تعیین شود.
حقالزحمه مدیر پیمان
حقالزحمه میتواند به شکل درصدی، مبلغ ثابت یا روش دیگری که طرفین توافق میکنند تعیین شود.
اگر درصدی تعیین میشود، فقط نوشتن «مثلاً پنج درصد هزینه پروژه» کافی نیست؛ باید مشخص شود هزینه پروژه دقیقاً شامل چه مواردی است و مبنای محاسبه درصد چیست.
وظایف مدیر پیمان ساختمان
وظایف مدیر پیمان میتواند با توجه به پروژه متفاوت باشد، اما معمولاً مواردی مانند اینها در قرارداد پیشبینی میشود:
برنامهریزی عملیات ساختمانی
هماهنگی پیمانکاران
مدیریت کارگاه
هماهنگی نیروهای اجرایی
برنامهریزی خرید مصالح
کنترل هزینهها
کنترل پیشرفت پروژه
ارائه گزارش به کارفرما
هماهنگی بین بخشهای مختلف ساختمان
پیگیری اجرای نقشهها
هماهنگی عملیات اسکلت، تأسیسات و نازککاری
هر وظیفهای که مدیر پیمان باید انجام دهد، بهتر است صریحاً در قرارداد نوشته شود.
مدیریت پیمان اسکلت بتنی
در ساختمانی که اسکلت بتنی دارد، بخش مهمی از مدیریت پروژه مربوط به هماهنگی عملیات فونداسیون و اجرای سازه بتنی است.
از جمله عملیات قابل مدیریت میتوان به:
تجهیز کارگاه
خاکبرداری
اجرای بتن مگر
آرماتوربندی
قالببندی
بتنریزی
اجرای ستونها
اجرای تیرها
اجرای سقفها
اشاره کرد.
در قرارداد باید مشخص شود مدیر پیمان صرفاً مدیریت و هماهنگی این عملیات را بر عهده دارد یا مسئولیتهای اجرایی دیگری نیز به او واگذار شده است.
مدیریت پیمان اسکلت فلزی
در پروژههای دارای اسکلت فلزی نیز مدیر پیمان وظیفه هماهنگی بخشهای مختلف اجرای سازه را بر اساس شرح خدمات قرارداد بر
عهده خواهد داشت.
این عملیات میتواند شامل:
تهیه مصالح فولادی
هماهنگی ساخت قطعات
حمل قطعات
نصب ستونها و تیرها
اجرای اتصالات
هماهنگی عملیات جوشکاری یا پیچ و مهره
کنترل روند نصب
هماهنگی تجهیزات و ماشینآلات مورد نیاز
باشد.
در پروژه اسکلت فلزی، مشخص کردن مسئولیت خرید فولاد، کنترل وزن و مشخصات مصالح، ساخت قطعات و نحوه کنترل عملیات نصب اهمیت زیادی دارد.
تفاوت مدیریت پیمان اسکلت بتنی و اسکلت فلزی
اصل قرارداد مدیریت پیمان در هر دو نوع پروژه میتواند مشابه باشد، اما شرح خدمات و پیوست فنی قرارداد باید متناسب با نوع سازه تنظیم شود.
در اسکلت بتنی، مواردی مانند آرماتور، قالب و بتن اهمیت بیشتری دارد.
در اسکلت فلزی، موضوعاتی مانند مشخصات فولاد، ساخت قطعات، اتصالات، حمل و نصب اهمیت ویژه پیدا میکند.
به همین دلیل بهتر است برای هر پروژه، شرح خدمات جداگانهای تنظیم شود.
مسئولیت خرید مصالح در قرارداد مدیریت پیمان
این قسمت یکی از مهمترین بخشهای قرارداد است.
باید مشخص شود مدیر پیمان برای خرید مصالح چه اختیاراتی دارد.
مثلاً:
آیا مدیر پیمان میتواند بدون اجازه مالک هر نوع مصالحی را خریداری کند؟
اگر پاسخ مثبت است، سقف اختیار او چقدر است؟
اگر پاسخ منفی است، از چه مبلغی به بالا باید تأیید کارفرما گرفته شود؟
همچنین باید مشخص شود فاکتورهای خرید چگونه ارائه و هزینهها چگونه تسویه میشوند.
هزینههای پیشبینینشده در مدیریت پیمان
در پروژه ساختمانی ممکن است هزینهای ایجاد شود که در زمان عقد قرارداد پیشبینی نشده است.
مثلاً:
تغییر نقشه
افزایش حجم عملیات
خرابی غیرمنتظره
تغییر مشخصات مصالح
افزایش مقدار کار
نیاز به عملیات اضافی
قرارداد باید مشخص کند تصمیمگیری درباره این هزینهها با چه کسی است و مدیر پیمان برای انجام کار اضافی چه مقدار اختیار دارد.
مسئولیت مدیر پیمان در برابر کارفرما
نباید در قرارداد مدیریت پیمان، تمام مسئولیتهای ساختمان را بدون تفکیک بر عهده مدیر پیمان گذاشت.
باید مشخص شود هر مسئولیت مربوط به کدام شخص است.
برای مثال ممکن است پروژه دارای:
مالک یا کارفرما
مدیر پیمان
مهندس طراح
مهندس ناظر
پیمانکار اسکلت
پیمانکار تأسیسات
پیمانکار نازککاری
باشد.
وظایف این اشخاص یکسان نیست و قرارداد باید حدود مسئولیت مدیر پیمان را دقیقاً مشخص کند.
آیا مدیر پیمان میتواند پیمانکار جزء انتخاب کند؟
این موضوع باید در قرارداد مشخص شود.
کارفرما میتواند اختیار انتخاب پیمانکاران جزء را به مدیر پیمان بدهد یا انتخاب پیمانکار را منوط به تأیید خودش کند.
حتی میتوان در قرارداد مشخص کرد که:
مدیر پیمان موظف است حداقل از چند پیمانکار استعلام قیمت دریافت کند و سپس گزینه مناسب را برای تأیید کارفرما معرفی کند.
این نوع بندها باعث شفافتر شدن مدیریت مالی پروژه میشود.
شرایط فسخ قرارداد مدیریت پیمان
قرارداد باید مشخص کند در چه شرایطی هر یک از طرفین میتواند قرارداد را فسخ یا خاتمه دهد.
برای مثال:
عدم پرداخت حقالزحمه مدیر پیمان
عدم تأمین بودجه پروژه
تخلف اساسی مدیر پیمان
انجام هزینه بدون مجوز
تأخیر غیرموجه
ترک پروژه
نقض تعهدات اساسی
میتواند حسب توافق طرفین، از موارد فسخ یا خاتمه قرارداد باشد.
البته هر مورد باید با دقت حقوقی و متناسب با قرارداد نوشته شود.
نکته مهم درباره تأخیر پروژه
یکی از اختلافات رایج این است که ساختمان دیرتر از زمان پیشبینیشده تمام میشود و مالک، مدیر پیمان را مسئول تأخیر میداند.
برای جلوگیری از این اختلاف، قرارداد باید مشخص کند چه نوع تأخیری قابل انتساب به مدیر پیمان است.
مثلاً اگر مالک بودجه لازم را در موعد مقرر تأمین نکرده باشد، یا تغییرات اساسی در نقشه ایجاد شود، آثار این موارد بر برنامه زمانی باید از قبل مشخص شده باشد.
قرارداد مدیریت پیمان برای چه پروژههایی مناسب است؟
این روش میتواند برای پروژههای مختلف ساختمانی مورد استفاده قرار گیرد؛ از جمله:
ساختمانهای مسکونی
آپارتمانسازی
پروژههای چندطبقه
ساختمانهای اداری
پروژههای تجاری
ویلا
پروژههای دارای اسکلت بتنی
پروژههای دارای اسکلت فلزی
انتخاب این روش باید با توجه به شرایط پروژه، توانایی مدیر پیمان و میزان کنترل مورد انتظار مالک انجام شود.
مهمترین اشتباه در قرارداد مدیریت پیمان چیست؟
یکی از اشتباهات مهم این است که طرفین فقط درباره درصد حقالزحمه توافق کنند و وظایف و اختیارات را دقیق ننویسند.
مثلاً اگر نوشته شود:
«مدیر پیمان پنج درصد هزینههای پروژه را دریافت میکند.»
هنوز مشخص نیست:
پنج درصد کدام هزینهها؟
چه کسی هزینهها را تأیید میکند؟
چه کسی پیمانکار جزء را انتخاب میکند؟
چه کسی مسئول تأخیر است؟
چه کسی خرید مصالح را انجام میدهد؟
چه کسی هزینه اضافی را تأیید میکند؟
به همین دلیل، قرارداد مدیریت پیمان با
ید شرح خدمات و حدود اختیار کاملاً مشخصی داشته باشد.
نتیجهگیری
مدیریت پیمان ساختمان روشی است که در آن مالک میتواند مدیریت اجرای پروژه را به فرد یا مجموعه متخصص واگذار کند و در مقابل، مدیر پیمان طبق قرارداد وظایف مدیریتی و اجرایی تعیینشده را انجام دهد.
در پروژههای اسکلت بتنی و اسکلت فلزی نیز لازم است وظایف مدیر پیمان، نحوه خرید مصالح، انتخاب پیمانکاران جزء، پرداخت هزینهها، حقالزحمه، زمان اجرای پروژه و مسئولیت هر یک از عوامل بهصورت دقیق مشخص شود.
مهمترین نکته این است که یک قرارداد مدیریت پیمان خوب فقط درباره مبلغ یا درصد حقالزحمه نیست؛ بلکه باید دقیقاً مشخص کند چه کسی چه کاری را، با چه اختیاری، با چه هزینهای و در چه زمانی انجام میدهد.
gholnamekon.irمرجع تهیه و آموزش قراردادهای ملکی و ساختمانی.