مبایعه نامه مکتوب نمودن عقد بیع است. در قانون کشور ما عقد بیع بسیار مورد توجه قرار گرفته است. مواد مختلفی از قانون مدنی در مورد عقد بیع بحث نموده اند. اگر سری به دادگاه ها بزنید خواهید دید دادگاه پر از پرونده هایی است که موضوع آن ها عقد بیع بوده است. همین که معامله از مرحله ایجاب و قبول عبور کرد دیگر قابل فسخ نیست. افراد به این دلیل قرارداد خرید و فروش را مکتوب می کنند که اگر روزی مشکلی پیش آمد بتوانند بدان استناد کنند. مواد قانون مدنی هم عقد بیع را تعریف کرده اند و هم شرایط فسخ و ابطال را بیان نموده اند. ممکن است تعدادی شرط در قرارداد تعیین گردند که در قانون بدان ها شروط ضمن عقد می گویند. شرایط فسخ قرارداد هم یکی از اساسی ترین مواردی است که باید در متن قرارداد ذکر گردد.
طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی در چه مواقعی مبایعه نامه تنظیم می گردد؟
ما زمانی مبایعه نامه را تنظیم می کنیم که معامله ما از ماده ۳۳۸ قانون مدنی تبعیت کند. این ماده بیان می دارد: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم در همین جمله کوتاه مفاهیم حقوقی بسیاری نهفته است. زمانی می توان یک معامله را بیع نامید که مالی که مورد معامله قرار می گیرد عین باشد. عین به معنی چیزی است که قابل دیدن و لمس کردن باشد. هر چیز قابل دیدن و قابل لمس کردن را نمی توان مورد معامله قرار داد. مالی که مورد خرید و فروش قرار می گیرد باید ارزش مالی داشته باشد. ممکن است مال مورد معامله در عرف ارزش مالی نداشته باشد در این صورت باید برای خریدار ارزش داشته باشد. در عرف معمولا مبایعه نامه برای زمین، باغ، اماکن تجاری و مسکونی و ماشین آلات تنظیم می شود. معلوم بودن مبیع ویژگی دیگر مورد معامله است. در قرارداد حتما باید ذکر شود فلان باغ با مشخصات فلان و متراژ فلان به فروش می رسد. معامله مال نامعلوم باطل است.
شرایط تنظیم مبایعه نامه
زمانی که مبایعه نامه را تنظیم می کنید حتما باید یک سری نکات را رعایت نمایید. در صورت عدم رعایت نکات زیر عقد باطل بوده و قرارداد شما ارزش قانونی ندارد.
موضوع مورد معامله: موضوع معامله باید بر طرفین کاملا مشخص باشد و هر دو طرف بدانند که بر سر چه چیزی معامله می کنند. برای مثال حتما در بالای صفحه ذکر کنید موضوع معامله فروش خودرو است.
مشخصات طرفین: مشخصات طرفین شامل نام، نام خانوادگی، کد ملی، نام پدر می باشد. حتما تمامی این موارد را در زمان نگارش مبایعه نامه ذکر کنید.
ثمن معامله: ثمن همان بهایی است که برای مال تعیین شده است. ثمن با قیمت اصلی مال تفاوت دارد. ثمن میزان بهایی است که بایع و فروشنده نسبت به مقدار آن به توافق رسیده اند. قیمت ارزش اصلی مال است ممکن است که مال فروخته شده نسبت به قیمت واقعی آن کمتر یا بیشتر به فروش رسیده باشد.
امضای طرفین: در نهایت هر دو طرف باید قرارداد را امضا نموده و اسامی خود را در کنار امضایشان بنویسند.
شرایط بیع
طبق قانون مدنی برای تنظیم یک مبایعه نامه باید شرایطی حاکم باشد. زمانی مبایعه نامه تنظیم شده از نظر قانون معتبر است که شرایط زیر را داشته باشد.
قصد و رضا: زمانی که طرفین قصد معامله داشته باشند و از این معامله رضایت کامل داشته باشند باید اقدام به نگارش آن نمایند.
اهلیت طرفین معامله: یکی از دلایل اصلی صحیح بودن یک معامله اهلیت طرفین است این اهلیت شامل سه مورد است.
- بالغ و رشید بودن: طرفین معامله باید سن مناسب معامله را دارا باشند و نیاز به کفیل نداشته باشند.
- عاقل بودن: یکی از شرایط اهلیت عاقل بودن هر دو طرف است. معامله شخص مجنون و سفیه باطل است.
کلام آخر رعایت نکات تنظیم مبایعه نامه و تطابق مفاد قرارداد با قانون الزامی است. در صورتی که شرایط فسخ در قرارداد مشخص نشده باشد هرگز نمی توان معامله را فسخ کرد. رشید و عاقل بودن طرفین اصلی ترین دلایل صحیح بودن معامله صورت گرفته است. در معامله صورت گرفته حتما باید قصد و رضا وجود داشته باشد. در عرف معامله قابلیت مکتوب شدن را دارد که دارای ارزش باشد. معامله چیزی مانند پر کلاغ اصلا منطقی نبوده و ارزشمند نیست. مالی که مورد معامله قرار می گیرد باید عین بوده و معلوم باشد وگرنه عقد باطل است.