قانون جهت حمایت از اسناد و اجاره نامه ها آن را به سه روش تقسیم بندی کرده است. دستی، بنگاهی و رسمی. اسناد دستی همان هایی هستند که مابین طرفین و بر روی یک برگ کاغذ معمولی تنظیم می شود. اسناد بنگاهی دسته ای دیگر از اسناد هستند که در بنگاه های املاک تنظیم می شوند. اسناد رسمی اسنادی هستند که در دفاتر اسناد تنظیم می شوند. از لحاظ درجه اعتبار قرارداد رسمی معتبرترین سند می باشد. زمانی که اجاره نامه ای به صورت رسمی درآمد دیگر نسبت به معتبر بودن آن هیچ شکی نیست. به دلیل اینکه ثبت رسمی می شوند در زمان طرح دعوا در دادگاه خیلی راحت می توان بدان استناد نمود. رسیدگی به شکایاتی که مدارک آن اسناد رسمی می باشد خیلی سریع و آسان است. مزایای اسناد رسمی نسبت به دستی و بنگاهی بسیار بیشتر است که در ادامه بدان اشاره خواهد شد.
مزایای اجاره نامه رسمی
مزیت هایی که برای اجاره نامه رسمی وجود دارد برای سایرین نیست. مزایای اجاره نامه رسمی به شرح زیر است؛
- این نوع قراردادهای اجاره لازم الاجراست: در صورت امتناع مستاجر از تخلیه ملک یا دیرکرد پرداخت اجاره بها موجر می تواند به دفتر اسناد مراجعه کرده و اجرایه بگیرد. دفتر اجراییه را به اداره ثبت ارسال می کند. 48 ساعت پس از ارسال اجراییه به دفتر ثبت مفاد سند اجرا می شود.
- این نوع قرارداد تحت تاثیر مرور زمان قرار نمی گیرد.
- این نوع قرارداد قطعی بوده و رافع دعوی می باشد.
- غیر قابل انکار است.
- در صورت طرح دعوی در دادگاه در کوتاه ترین مدت رسیدگی انجام خواهد گرفت.
- در تنظیم سند منافع طرفین به صورت مساوی در نظر گرفته می شود.
- مبلغ تعرفه دریافتی بسیار کمتر از حق کمیسیون در بنگاه های املاک است.
هزینه ثبت اجاره نامه رسمی چگونه برآورد می شود؟
شاید تصور کنید به دلیل اینکه اجاره نامه رسمی است پس قطعا هزینه ثبت آن بسیار زیاد است. هر 4 سال یک بار سازمان قوه قضاییه تعرفه جدید را برای دفاتر اسناد تعیین می کند. شاید تصور کنید که با افزایش هزینه اجاره بها قطعا هزینه ثبت هم افزایش خواهد رفت اما اینگونه نیست. سعی می شود که تعرفه به نسبت افزایش اجاره بها کمتر شود.
حدود وظایف دفاتر اسناد رسمی
زمانی که اجاره نامه را در بنگاهی تنظیم می کنید بنگاه دار فقط واسطه مابین موجر و مستاجر است. دفاتر اسناد رسمی به صورت مستقیم در ثبت سند مورد نظر دخالت دارند. در صورت بروز مشکل نسبت به قراردادهای اجاره بنگاهی باید در دادگاه طرح دعوا کنید. در صورت بروز مشکل نسبت به قرارداد رسمی می توانید به دفتر اسناد مراجعه کنید و اجراییه دریافت کنید. هزینه پیگیری اسناد بنگاهی و دستی زمان بر است. پیگیری اسناد رسمی علاوه بر اینکه هزینه کمتری می خواهد در مدت زمان کوتاهتری هم انجام می گیرد.
مقایسه اجاره نامه رسمی با بنگاهی و دستی
در کل اجاره نامه از زمانی که به صورت مکتوب در آمد از نظر قانونی معتبر می باشد. بحث ما در مورد درجه اعتبار هر یک است؛ قرارداد دستی به سبب اینکه به صورت ساده و بر روی یک برگ کاغذ معمولی مکتوب می شود امکان پاک شدن متن آن بالاست. در صورت بروز مشکل در دادگاه رسیدگی به روش دستی مشکل است. ممکن است به دلیل صحیح نبودن مفاد قرارداد دستی دعوی در دادگاه رد شود. قرارداد بنگاهی نسبت به روش دستی معتبرتر است اما باز دارای مشکلاتی است. قرارداد رسمی به سبب آنکه همه موارد به صورت قانونی صورت می گیرد، قرارداد ثبت رسمی می شود. قرارداد رسمی از حمایت قانون به صورت کامل برخوردار است. قرارداد رسمی معتبرترین نوع از قرارداد است و در صورت بروز اختلاف در زمان کوتاهتری بررسی می شود و نتیجه مطلوب حاصل می گردد.
کلام آخر
ممکن است طرفین قرارداد به دلایل مختلفی از جمله نپرداختن مالیات بر اجاره از رفتن به دفتر اسناد خودداری کنند. عدم دخالت دفتر دار در توافق صورت گرفته هم یکی دیگر از دلایل عدم مراجعه افراد به دفاتر اسناد رسمی است. واقعیت این است که قراردادهای رسمی علاوه بر اینکه معتبرترین قرارداد می باشند از بیشترین حمایت قانونی نیز برخوردارند. در صورت بروز اختلاف مابین طرفین موجر می تواند خیلی راحت به دفتر اسنادی که قرارداد را منعقد کرده اند مراجعه کند و اجراییه بگیرد. قرارداد رسمی از اجاره دادن مجدد مستاجره به اشخاص دیگر جلوگیری می کند.