اجاره نامه به سه روش دستی، بنگاهی و رسمی تنظیم می شود. هر کدام از روش های نگارش قرارداد اجاره تشریفات خاص خود را دارد. زمانی که اجاره به صورت دستی تنظیم می شود حضور دو طرف و یک برگ کاغذ کافی است. شخص سومی هم در زمان نگارش متن اجاره دستی می تواند حضور داشته باشد این شخص مسئولیت تحریر متن اجاره را بر عهده دارد. نگارش متن اجاره در دفتر اسناد رسمی بهترین روش است چرا که همه چیز به صورت رسمی و توسط مسئول مربوطه ثبت می گردد. در صورت بروز مشکل پیگیری از طریق مراجع قضایی در روش رسمی آسان تر است. اجاره نامه بنگاهی در بنگاه و توسط بنگاه دار تنظیم می شود. استناد به روش بنگاهی بهتر از روش دستی است. در انتها علاوه بر طرفین خود بنگاه دار هم پایین برگه را امضا می کند. پرداخت حق کمیسیون یک قرارداد معتبر و قانونی بنگاهی بهتر از قرارداد دستی است. در صورت بروز مشکل امکان رسیدگی به قرارداد بنگاهی حتمی است.
ویژگی های اجاره نامه بنگاهی
دو نوع اجاره نامه بنگاهی وجود دارد که در حالت کلی کاملا شبیه یکدیگر هستند اما یک تفاوت عمده دارند. تفاوت اصلی دو روش در پیگیری و عدم پیگیری کد رهگیر است. ویژگی های زیادی برای اجاره نامه بنگاهی وجود دارد. معمولا زمانی که موجر بخواهد ملکش را اجاره دهد این کار را به بنگاه دار می سپارد مستاجر هم برای پیدا کردن مکان مناسب به بنگاه دار مراجعه می کند. پس از آنکه ملک موجر با توانایی مستاجر نسبت به پرداخت اجاره و پول پیش تطابق پیدا کرد، بنگاه دار طرفین را با هم آشنا کرده و جهت تنظیم قرارداد اجاره با آن ها قرار می گذارد. به دلیل اینکه بنگاهی یک مکان قانونی و دارای مجوز است متن اجاره ای که وی تنطیم می کند معتبر تر از روش دستی است.
کد رهگیری چیست؟
کد رهگیری یک کد 13 رقمی است. پس از آنکه عقد اجاره منعقد شد و اجاره نامه تنظیم گردید بهتر است طرفین نسبت به دریافت کد رهگیری اقدام کنند. طبق مصوبه هیئت دولت در سال 1387 تمامی بنگاه های املاک باید در سامانه هوشمند معاملات مسکن ثبت نام کنند. طبق شرایط سامانه هوشمند هر یک از طرفین باید پس از انجام عملیات بیع، رهن و اجاره اطلاعات خود را ثبت نموده و کد رهگیری دریافت کنند. بزرگترین مزیت کد رهگیری جلوگیری از اجاره ملک به طور همزمان به چندین نفر است. معمولا موجر برای اینکه مالیات نپردازد از دریافت کد رهگیری خودداری می کند.
مزایای تنظیم اجاره نامه بنگاهی
بنگاه دار به عنوان شخص سوم اجاره نامه را نگارش نموده و آن را امضا می کند. امضای بنگاه دار ضامن حمایت قانون از مفاد قرارداد اجاره نیست. برای اینکه قرارداد اجاره حمایت قانون را داشته باشد باید تمامی نکات لازم مربوط به روابط موجر و مستاجر در متن اجاره رعایت شود. در صورتی که مشکلی مابین طرفین پیش آید قرارداد بنگاهی زودتر از دستی بررسی خواهد شد. مزایای روش بنگاهی به شرح زیر است؛
- اطلاعات حقوقی مشاور املاک نسبت به مردم عادی بیشتر است.
- · از لحاظ حقوقی قراردادی که بنگاه دار تنظیم می کند قابل اطمینان تر از روش دستی است.
- تجربه مشاورین املاک در مساله نگارش و تنظیم اجاره نامه بسیار ارزشمند است
- مشاور املاک بندهای مربوط به شرایط پرداخت یا فسخ قرارداد در اجاره نامه را بهتر می تواند مشخص کند
- امکان جوش خوردن معامله در بنگاه نسبت به روش دستی و حتی رسمی بیشتر است.
کلام آخر
به دلیل اینکه در هر دو روش بنگاهی و رسمی یک شخص سوم وجود دارد و امکان ثبت اجاره نامه در سامانه هوشمند وجود دارد هر دو معتبرند. زمانی که قرارداد اجاره را به صورت رسمی تنظیم می کنید پرداخت مالیات بر اجاره اجباری می شود. در صورتی که قرارداد اجاره بنگاهی را در سامانه هوشمند ثبت کنید و کد رهگیری دریافت نمایید نیز پرداخت مالیات الزامی است. در صورتی که موجر نخواهد قرارداد را در سامانه هوشمند ثبت کند باز قرارداد آن ها معتبر است و مجبور به پرداخت مالیات نیست. عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه هوشمند از اعتبار آن نمی کاهد اما امکان اینکه ملک به چندین نفر اجاره داده شود بالاست. به دلیل اینکه بنگاه دار حق کمیسیون دریافت می کند تمام تلاش خود را نسبت به جوش زدن معامله میکند.