زمانی که بایع و خریدار مبایعه نامه ای را تنظیم می کنند علاوه بر موضوع قرارداد، بهای آن، مشخصات طرفین معامله و امضا باید شرایط فسخ را ذکر کنند چرا که عقد بیع پس از آنکه از مرحله ایجاب و قبول عبور کرد دیگر قابل فسخ نیست و به محض آنکه بایع و خریدار به توافق رسیدند دیگر عقد بیع قابل قبول است حتی اگر مبایعه نامه هم تنظیم نشده باشد و ثمنی هم پرداخت نشده باشد باز عقد صورت گرفته و غیر قابل فسخ است چرا که عقد بیع جزء عقود لازم است و فسخ آن غیر ممکن اما این عقد لازم و غیر قابل فسخ می تواند به جایز و قابل فسخ تبدیل شود آن هم به وسیله شروط و خیارات فسخ. در صورتی که مبیع آن شرایطی را که در مبایعه نامه ذکر شده است نداشته باشد خریدار یا بایع اختیار فسخ معامله را خواهند داشت.
انواع خیارات که پس از انعقاد مبایعه نامه اختیار فسخ قرارداد را به طرفین می دهند.
خیار به معنی اختیار می باشد. زمانی که از خیار سخن به میان می آید به این معنی است که در صورتی که شرایطی که در عقد بیع وجود دارد حاکم شود اختیار فسخ را به طرفین خواهد داد البته خیارات فسخ بیشتر مربوط به مبیع است. بعضی از این خیارات فقط مختص عقد بیع نیست بلکه تمامی عقود دیگر را نیز در بر می گیرد.
خیار مجلس: ماده 379 قانون مدنی << هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند.>> . همانگونه که از این قانون بر می آید هر یک از طرفین می توانند در همان لحظه که در حال بحث بر روی مبیع و بهای آن هستند و هنوز مبایعه نامه را تنظیم نکرده اند بلافاصله از عقد خود منصرف شوند و معامله ای انجام ندهند.
خیار تاخیر ثمن: ماده 402 قانون مدنی<< هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده است، اگر 3 روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله می شود. پس تاریخ فسخ معامله ای که مبیع باید تسلیم شود و ثمن پرداخت گردد 3 روز می باشد بعد از این تاریخ اگرمبیع تسلیم نشود خبری از مشتری نباشد بایع می تواند معامله را فسخ کند البته در صورت عدم تسلیم مبیع هم مشتری بعد از این تاریخ می تواند معامله را فسخ کند.
خیار شرط: ماده 399 قانون مدنی<< در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.>> : طبق این ماده در صورتی که طرفین شروطی را در مبایعه نامه معین کرده باشند و در صورتی که هر کدام از آن شروط عملی نشود برای متضرر اختیار فسخ ایجاد می شود حتی ممکن است در مبایعه نامه شخص سومی هم تعیین شود که در صورتی که هر یک از طرفین به شروط تعیین شده عمل ننمایند وی امکان فسخ را داشته باشد.
شرط فاسخ: این شرط یکی از شروط ضمن عقد بیع است و زیر مجموعه ماده 399 قانون مدنی می باشد که بیان می دارد: طرفین می توانند وضعیتی را در خصوص قراردادشان پیش بینی کنند چنانچه این وضعیت محقق گردد عقد خود به خود فسخ می شود.
خیار رویت و تخلف وصف: ماده 401 قانون مدنی<< هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید: گاهی ممکن است که خریدار مبیع را از روی اوصافی که بایع گفته پسندیده باشد اما پس از مشاهده متوجه شود که بسیاری از اوصافی را که بایع ذکر کرده ندارد در این شرایط خریدار مختار است که معامله را بپذیرد یا رد نماید.
کلام آخر
هر یک از خیاراتی که ذکر شد حتی پس از انعقاد مبایعه نامه هم اختیار فسخ قرارداد را به طرفین می دهند. بهتر است قبل از انکه عقد بیع صورت بگیرد و مکتوب گردد با یک وکیل متخصص مشورت کنید.