طبق قانون مدنی عقد بیع یعنی تملیک عین به عوض معلوم. همانگونه که از معنی این قانون بر می آید مالی که مورد معامله قرار می گیرد و برای آن مبایعه نامه تنظیم می شود باید عین باشد یعنی چیزی باشد که ظاهر مادی و مشخص داشته باشد یعنی بتوان آن را دید و لمس کرد. برای مثال نمی توان حق تالیف و حق اختراع را مورد معامله قرار داد چرا که اینها قابل دیدن نیستند. طبق قانون آنچه که مورد معامله قرار می گیرد و برای آن مبایعه نامه تنظیم می شود باید عین باشد. مثال باغ، خانه، زمین، خودرو، هم قابل دیدن هستند و هم قابل لمس کردن. همچنین عین باید معین باشد به این معنی که اگر به ما گفتند مثلا زمین هست در فلان جای شهر به متراژ 800 متر و به قیمت 3 میلیارد ما بدون اینکه آن را ببینیم نباید معامله کنیم چرا که عدم وجود مبیع موجب بطلان عقد است و بایع مسئول این بطلان است. پس قبل از انکه پای معامله بنشینید و مبایعه نامه را تنظیم کنید و ثمنی پرداخت کنید حتما از عین بودن و معلوم بودن مبیع مطمئن شوید، همچنین قوانین مربوط به عقد بیع برای اشیایی قابل استناد هستند که از نظر عرف دارای ارزش و اعتبار مالی باشند. برای مثال معامله پر گنجشک. در صورتی که دو نفر مقداری پر گنجشک را با هم معامله کنند و ثمنی پرداخت شود و مبایعه نامه ای تنظیم شود، اما بعد از خرید خریدار متوجه شود مالی که خریده ارزش مالی ندارد و کسی آن را از وی نمی خرد و برای خودش هم هیچ نفعی ندارد و بخواهد در دادگاه علیه بایع طرح دعوا کند در همان مرحله اول قرار رد دعوا صادر می شود چرا که مال ارزش مالی نداشته است.
نحوه تنظیم یک مبایعه نامه قانونی چگونه است؟
تمامی عقود اعم از اجاره، معاوضه و بیع دارای شرایط و چهارچوبی هستند که حتما باید قبل از انعقاد مبایعه نامه مورد توجه قرار بگیرد. عقد بیعی از نظر قانون معتبر است و در صورت ایجاد مشکل در دادگاه قابل طرح است و مبایعه نامه آن هم قابل استناد است که شرایط زیر را داشته باشد.
موضوع عقد: عقود به دسته های گوناگونی تقسیم می شوند حتما باید در قسمت بالا موضوع قرارداد عقد بیع را ذکر کنید.
مشخصات طرفین: حتما مشخصات بایع و خریدار مانند نام، نام خانوادگی، کد ملی و نام پدر به صورت کامل ذکر شود.
مشخصات مبیع: متراژ مبیع، نوع مبیع وآدرس دقیق قرارگیری آن و …
شروط مبیع: در صورتی که بایع یا خریدار شرطی داشته باشند مانند شرط فسخ باید به صورت کامل و با تعیین مدت ذکر کنند در صورتی که شرط تاریخ انتها نداشته باشد هم خود شرط و هم عقد باطل است.
ثمن معامله: یکی از اصلی ترین مواردی که عقد بیع را معتبر می کند و در صورتی که وجود نداشته باشد عقد موضوع دیگری پیدا می کند بهای مبیع است. بها کلی است و می تواند وجه رایج، انجام عملی برای بایع در مدتی مشخص و … باشد.
زمان تسلیم: هم بایع و هم مشتری باید زمانی را برای تسلیم مبیع و ثمن تعیین و تاریخ آن را دقیق ذکر نمایند حتی اگر تسلیم فوری باشد.
امضای طرفین: هر دو طرف معامله باید پایین قرارداد را امضا نموده و نام و نام خانوادگی خود را کنار آن بنویسند.
کلام آخر
بیع جزء عقود لازم است و همین که از مرحله ایجاب و قبول عبور کرد دیگر امکان فسخ آن وجود ندارد مگر آنکه شرایطی را که در بیع نامه ذکر شده است خود مبیع و یا ثمن آن نداشته باشند، برای مثال متراژی که برای آن ثمن پرداخته اید کمتر باشد یا ثمن معامله در دست دیگری باشد و در تاریخ تسلیم آن را به بایع پرداخت نکند.