مبایعه نامه مرحله نهایی یک قرارداد خرید و فروش است. پس از آن که بایع و خریدار به توافق رسیدند در نهایت قرارداد را به صورت مکتوب در می آورند که بدان مبایعه نامه گویند. اگر سری به بنگاه های املاک بزنید با چندین آگهی فروش املاک رو به رو خواهید شد، در تمامی این آگهی ها ممکن است که متراژ ملک، محل قرارگیری آن و نوع ملک( تجاری، مسکونی و …) هم ذکر شده باشد، اما فقط این موارد نیستند که در زمان فروش یک ملک اهمیت دارند بلکه این ها چیزهایی است که برای فروشنده از لحاظ قیمت آن و برای خریدار از لحاظ اندازه و کاربرد ملک اهمیت دارد اما اموال غیر منقول از نظر قانون کشور ما بسیار مورد توجه قرار گرفته و مواد مختلف از قوانین مدنی را در بر گرفته است. پس زمانی که خرید و فروشی صورت می گیرد علاوه بر مزیت هایی که برای طرفین دارد باید موارد قانونی هم در نظر گرفته شود. زمانی مزایای یک ملک واقعا به مالک یا خریدار می رسد که معامله ای که صورت می گیرد و در نهایت به صورت مبایعه نامه در می آ ید باید کلیه شرایط قانونی را داشته باشد.
زمانی که دو نفر بر سر معامله ای به توافق برسند و بخواهند مرحله آخر یعنی تنظیم مبایعه نامه را انجام دهند باید مالی را که با هم مورد معامله قرار دهند حتما ویژگی های زیر را داشته باشد.
قابلیت تسلیم: زمانی ما یک مبیع را قابل تسلیم می دانیم که بایع مالک اصلی آن باشد، در زمان فروش در گرو بانک نباشد، وقف نشده باشد و در صورتی که مالک واقعی فوت کرده باشد با توجه به انحصار وراثت صورت گرفته به یکی از وراث به ارث رسیده باشد یا تمامی ورثه به اتفاق آن را به فروش گذاشته باشند.
نکته۱: در صورتی که مبیع قابل تسلیم نباشد معامله باطل است
نکته۲: در صورتی که مبیع نسبت به یک قسمت قابل تسلیم و نسبت به قسمتی دیگر غیر قابل تسلیم باشد معامله نسبت به قسمت قابل تسلیم صحیح و نسبت به قسمت غیر قابل تسلیم باطل است.
نکته۳: در صورتی که در زمان عقد طرفین نسبت به قابلیت تسلیم مبیع اطمینان داشته باشند اما پس از عقد معلوم شود که مبیع قابل تسلیم نیست عقد باطل است.
نکته۴: در صورتی که بایع در هنگام عقد قدرت بر تسلیم داشته اما بعد از عقد قدرت تسلیم از وی سلب شود معامله منفسخ است ولی در صورتی که مبیع کلی فی الذمه باشد از حیث آثاری که دارد عقد از همان ابتدا باطل بوده است.
مورد معامله باید معین باشد: زمانی که برای مثال شخص الف به عنوان فروشنده بخواهد مالی را به شخص ب به عنوان خریدار بفروشد باید در زمان نگارش مبایعه نامه بر طرفین کاملا مشخص باشد که بر سر چه چیزی در حال معامله هستند یعنی آن ملک، زمین و … کاملا معین و قابل لمس و دیدن باشد.
معلوم باشد: اموری که در مبیع باید معلوم باشد مانند مقدار، وصف و جنس حتما باید کامل مشخص باشد در صورتی که این موارد مشخص نباشد معامله باطل است.
کلام آخر
رعایت اصول معاملات به نفع طرفین است زمانی که مبایعه نامه تنظیم شد و معامله رسمی شود و مبیع مشکلی داشت کار هر دو طرف سخت می شود، چرا که ممکن است ثمن معامله به خریدار پرداخت شده باشد و بازگرداندن آن کار سختی باشد و یا خریدار کارش خرید و فروش املاک باشد و آن مال را به دیگری فروخته باشد، پس از همان ابتدا تمامی شرایط و ویژگی هایی که مبیع باید داشته باشد را چه به عنوان بایع و یا خریدار بررسی کنید تا دچار مشکل نشوید.