زمانی که با موضوعات مختلف اجتماعی مانند خرید و فروش، اجاره و موارد مرتبط به آن ها مانند مبایعه نامه، اجاره نامه و … روبه رو می شویم چیزهای ظاهری و قابل لمس مانند بهای مال، مدت اجاره و مواردی از این قبیل را می بینیم اما قانون علاوه بر توجه به این موارد و بسیاری موارد دیگر شرایط عمومی و کلی قرارداد و افرادی که آن قرارداد را منعقد می کنند در نظر میگیرد. در ادامه مقاله شرایط کلی قرارداد اجاره را مورد بررسی قرار می دهیم؛
طبق قانون مدنی اجاره عقدی است که مستاجر مالک منافع مستاجره می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره گیرنده را مستاجر گویند و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. اجاره به دو صورت تملیکی و عهدی می باشد. زمانی عین مستاجره عین خارجی و معین باشد اجاره تملیکی و اگر عین مستاجره عهدی باشد اجاره را کلی گویند. شرایط عقد اجاره به دو صورت عمومی و اختصاصی تقسیم می شود که هر کدام از این ها شامل موارد مرتبط به خود است؛
شرایط عمومی:
قصد و رضای طرفین: هم موجر باید از اجاره دادن مورد اجاره و هم مستاجر از اجاره گرفتن مستاجره و شرایطی که در قرارداد اجاره ذکر می کنند باید راضی باشند.
مشروعیت جهت عقد: باید مالی که اجاره داده می شود جهت اعمال قانونی و مشروع استفاده شود. برای مثال مستاجره جهت انجام معاملات حرام یا قماربازی اجاره داده نشود.
اهلیت طرفین: قانون مدنی فردی را که عاقل، بالغ و رشید باشد را دارای اهلیت می نامد. هم موجر و هم مستاجر باید این شرایط را داشته باشند.
مورد معامله: مالی را که به اجاره داده می شود و برای آن اجاره نامه تنظیم می شود باید معلوم و معین، قابل تسلیم و متعلق به فرد اجاره دهنده باشد.
شرایط اختصاصی
مدت اجاره: یکی از ارکان های مهم اجاره مدت قرارداد اجاره است که حتما باید ذکر شود و در صورت عدم ذکر مدت اتمام اجاره عقد باطل است.
انتفاع از عین مستاجره : باید عین مستاجره در اختیار مستاجر قرار گیرد و مستاجر به صورت مستقیم از آن نفع ببرد.
بقاء مستاجره: در پایان مدت قرارداد مستاجره باید به همان صورتی باشد که در ابتدای قرارداد بود و تغییری در آن ایجاد نشود مگر آنکه تغییرات با رضایت موجر صورت گرفته باشد.
مواردی که در زمان انعقاد قرارداد اجاره نامه باید رعایت شود
علاوه بر شرایطی که موجر و مستاجر و مورد اجاره باید داشته باشند در زمان انعقاد اجاره نامه نیز رعایت نکات زیر الزامی می باشد؛
مشخصات طرفین: در ابتدای اجاره نامه حتما مشخصات طرفین اعم از نام، نام خانوادگی، نام پدر و اقامتگاه نیز باید به صورت کامل ذکر شود.
مدت قرارداد اجاره: حتما مدت قرارداد اجاره را ذکر کنید البته در صورتی که ابتدای قرارداد اجاره ذکر نشود از زمان انعقاد عقد محاسبه می شود اما انتهای قرارداد اجاره حتما باید در قرارداد اجاره ذکر شود در صورتی که انتهای قرارداد ذکر نشود اجاره باطل است.
امضای طرفین: باید هر دو طرف پایین اجاره نامه را امضا کنند و نام خود را در کنار امضایشان بنویسند.
کلام آخر
تمامی قراردادهای اجاره تابع قانون می باشند و طرفین قرارداد باید تمامی شرایط عمومی و اختصاصی مربوط به اجاره را رعایت کنند تا قرارداد قانونی باشد. شاید موجر و مستاجری اجاره نامه ای در رابطه با مستاجره ای که جهت اعمال نامشروع به اجاره داده می شود را تنظیم کنند و از نظر خودشان قابل قبول باشد اما از نظر قانون چنین قراردادی باطل است. در صورتی که هر کدام از طرفین یکی از شرایط اهلیت را دارا نباشند و قرارداد اجاره را تنظیم کنند چنین قراردادی هم باطل است.