طبق ماده 467 قانون مدنی اجاره ممکن است اشیا، حیوان یا انسان باشد. از این سه قسم اشیا و حیوان عقد تملیکی می باشند و اجاره اشخاص عقد عهدی است. آنچه که در این مقاله مورد نظر ماست اجاره اشیاء خاصه اجاره املاک و اجاره نامه های منعقده مابین مستاجر و موجر می باشد. در تمامی اجاره ها مشخصات طرفین، مشخصات مستاجره، مدت اجاره و امضای طرفین مشترک است اما ممکن است که شرایطی در آن توسط موجر ذکر شود که در هر قراردادی مخصوص همان مورد اجاره باشد، اما موادی که در قانون ایران برای اجاره به تصویب رسیده مشمول تمامی اجاره نامه ها است و هر اجاره نامه ای که منعقد می شود بدون آنکه طرفین دخالتی در آن داشته باشند تحت پوشش این قوانین قرار می گیرند. در ادامه به بررسی چند قانون مهم مدنی در رابطه با مدت اجاره می پردازیم که هر موجر و مستاجری لازم است آن ها را بداند.
مواد قانونی وارد بر مدت ذکر شده در اجاره نامه ها
ماده 468: در اجاره اشیا مدت اجاره حتما باید ذکر شود و الا عقد باطل است: به دلیل اینکه در اجاره مستاجر مالک منفعت مال می شود و تا زمانی که مال در اختیار اوست موجر هیچ حقی در آن ندارد به همین دلیل باید مدت ذکر شود و تا پایان آن مدت مستاجر در مکان مورد اجاره بماند.
نکته1: اجاره دائمی باطل است زیرا مرز میان بیع و اجاره بهم می خورد.
نکته 2: مدت اجاره بر اساس عمر یکی از طرفین باطل است زیرا مدت چنین اجاره ای معین نیست
نکته 3: طبق ماده ای که در سال 1356 به تصویب رسیده است با اینکه مالکیت منافع اجاره دائمی نیست اما اجاره را محدود به مدتی که در اجاره نامه آورده شده است نکرده است سوای قوانین مربوط به فسخ و تخلیه مستاجر حتی پس از پایان مدت اجاره هم می تواند در مستاجره بماند.
نکته 4: پس از پایان مدت اجاره موجر و مستاجر می توانند دوباره اجاره را تمدید کنند هرچند مدت اجاره به درازا بکشد ولی منافاتی با موقت بودن اجاره ندارد.
ماده 469: مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین منعقد شده و در صورت عدم ذکر مدت از وقت عقد محاسبه می شود( زمان انعقاد عقد) : این ماده قانونی به ما می گوید اگر ابتدای مدت اجاره را ذکر نکنیم عقد باطل نیست زیرا می توان ابتدا را مشخص کرد اما عدم ذکر انتهای مدت اجاره منجر به بطلان است و حتما باید ذکر شود چرا که قابلیت تعیین ندارد.
ماده400: اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدای آن از ابتدای عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است: خیار به معنی اختیار می باشد و در صورتی که شرایطی را که هر یک از طرفین بر اساس آن اجاره نامه را منعقد کرده اند پس از انعقاد اجاره وجود نداشته باشد مثلا صفاتی را که موجر نسبت به مستاجر ذکر کرده وجود نداشته باشد در این شرایط مستاجر اختیار دارد قرارداد را فسخ کند.
کلام آخر
آنگونه که از بررسی قوانین ذکر شده بر می آید ذکر مدت اجاره در اجاره نامه بسیار مهم است و قانون دلیل آن را هم به وضوح بیان کرده است. چرا که اجاره یک نوع مالکیت است درست است که مالکیت عین نیست اما مالکیت منفعت است و تمامی استفاده هایی را که خود مالک می تواند از مالش داشته باشد به مستاجر منتقل می شود. عدم ذکر مدت به معنی انتقال مالکیت عین به مستاجر است و مابین بیع و اجاره عدم تعادل ایجاد می شود. در صورتی که موجر بخواهد دوباره مالش را به مستاجر اجاره دهد می تواند پس از پایان مدت اجاره دوباره آن را با مستاجر تمدید کند.